管理人はだれ！？

2018年3月6日「火曜日」更新の日記

　運用会社の使命は投資家の利益代表者であり、投資家に利益をもたらすことが最大の評価になります。このため、成績（実績）となる数字が最大の評価基準になることは言うまでもありません。ただし、その数字にも大きく2つの意味があります。それは「運用会社の担当者の能力に依存するもの」と「マクロ経済の変動」による部分です。前者は、運用担当者が投資家の利回り向上のためにどれだけ貢献したかという数字ですが、後者は、運用担当者には全くコントロールできない数字です。これらの要素を考慮しながら運用会社を評価します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マクロ経済については、運用会社の「読み」が関与してきますが、当然当たることもあれば外れることもあります。迦用会社の業績評価には実紋(トラックレコード)としての数字がまずは重要ですが、目標数字が実現された場合でも、そうでない場合でも、運用担当者の能力によるもの(コントロールできたもの)か、マクロ経済の変動によるもの(コントロールできないもの)か、｢その原因｣まで含めた評価は必要です。 　機関投資家であれば、運用会社との直接対話により上述の評価はある程度できますが、個人投資家はなかなかその機会には恵まれせん。ただし、REITであれば、証券会社が定期的に発行するアナリストレポート等による各REIT運用会社の評価を参考にするのが良いでしょう。 　いずれにしても、大切なお金を預ける相手ですから、しっかりと評価したうえで、信頼できるパートナーとして運用会社(担当者)を選びましょう。 　運用会社で大切なことは、運用実績として良い成績の数字を残すことは言うまでもありませんが、それだけではありません。数字以外に大切なことは、「情報開示示」と「説明責任」です。不動産を迎用する限り、さまざまな不測の事態が起こります。たとえば、地震や台風による建物への被害、大型入居テナントの退去や倒産等々、投資家にとって良い話でないニュースも必ず出てきます。 　このような事態にもきちんと対処し、その内容を正確に情報として開示することは、運用会社として投資家への「説明責任」を果たすうえで重要です。 良いニュースを積極的に開示するだけでなく、そうでないニュースも対応策を含めて開示することが、運用会社の大切な役目のひとつです。